Tolleranze costruttive e Salva Casa: quando l’oblazione non è dovuta

Il TAR Campania distingue tolleranze costruttive e sanatoria: niente oblazione per gli scostamenti ammessi, mentre il ritiro del permesso richiede motivazioni corrette e partecipazione dei proprietari.

Tolleranze costruttive e Salva Casa: quando l’oblazione non è dovuta, come si calcola il 4% e cosa chiarisce il TAR Campania nella sentenza 5874/2026.

Le tolleranze costruttive previste dal Salva Casa non richiedono, per il loro solo riconoscimento, l’oblazione prevista per la sanatoria edilizia. Se uno scostamento rispetta condizioni e limiti dell’articolo 34-bis del D.P.R. 380/2001, non costituisce una violazione edilizia e non può essere assoggettato automaticamente al pagamento previsto dall’articolo 36-bis. Lo chiarisce il TAR Campania, Sezione II, con la sentenza n. 5874 del 22 ottobre 2026, intervenuta sull’annullamento di un permesso edilizio rilasciato da un comu ne campano. I giudici hanno accolto il ricorso dei proprietari, annullando anche il successivo ordine di demolizione.

La decisione affronta tre questioni centrali per ingegneri, architetti, geometri e proprietari: la differenza tra tolleranze e sanatoria, il calcolo degli scostamenti e le garanzie da rispettare quando il Comune ritira un titolo già rilasciato.

Tolleranze costruttive, cosa cambia con il Salva Casa

Le tolleranze costruttive sono scostamenti rispetto alle misure previste dal titolo edilizio che, entro i limiti stabiliti dalla legge e nel rispetto delle altre condizioni applicabili, non costituiscono violazioni edilizie.

Il Salva Casa, introdotto dal decreto-legge n. 69/2024 e convertito nella legge n. 105/2024, ha previsto percentuali differenziate per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024. La soglia varia in funzione della superficie utile dell’unità immobiliare.

Le fasce riprendono la formulazione dell’articolo 34-bis, comma 1-bis; per le unità inferiori a 60 m² è prevista la specifica soglia del 6%. Le percentuali si riferiscono alle misure del titolo abilitativo e non autorizzano nuovi ampliamenti. Per applicarle occorre verificare l’epoca dell’intervento, la superficie di riferimento, il parametro interessato e lo scostamento effettivamente riscontrato.

Per le tolleranze costruttive si paga l’oblazione?

No: il riconoscimento di una tolleranza costruttiva non comporta, di per sé, l’oblazione prevista per sanare una difformità.

È la distinzione decisiva nella sentenza del TAR Campania:

• l’articolo 34-bis riguarda scostamenti che, ricorrendone i presupposti, non costituiscono violazioni edilizie;
• l’articolo 36-bis disciplina l’accertamento di conformità di determinate difformità e prevede il pagamento di un’oblazione.

La presenza di entrambe le fattispecie all’interno della stessa pratica non consente di sovrapporre i rispettivi regimi. Ogni opera deve essere qualificata separatamente, individuando la procedura e gli eventuali pagamenti applicabili. La pronuncia riguarda l’oblazione della sanatoria. Non afferma un’esenzione generale dalle spese professionali o dagli eventuali diritti amministrativi dovuti.

La sentenza TAR Campania n. 5874/2026

La controversia nasce da un sopralluogo comunale effettuato nel maggio 2023 su un fabbricato sito in un comune campano. I tecnici avevano contestato diversi interventi, tra cui la chiusura di balconi e terrazzi, la realizzazione di ambienti con servizi igienici e punti cottura e la presenza di una voliera sul lastrico solare.

Dopo precedenti istanze e un primo ordine di demolizione, i proprietari avevano ottenuto il permesso di costruire in sanatoria n. 32 del 1° agosto 2024, rilasciato considerando anche la nuova disciplina delle tolleranze. Nel gennaio 2025 il Comune aveva però annullato il titolo, sostenendo di non aver richiesto le somme dovute per la regolarizzazione. Il mese successivo aveva introdotto ulteriori motivazioni: il presunto superamento delle tolleranze e la qualificazione della voliera come nuovo volume. A maggio era seguita un’altra ordinanza di demolizione. I proprietari avevano impugnato i provvedimenti, ottenendone l’annullamento.

Perché il Comune non poteva chiedere l’oblazione per le tolleranze

Secondo il TAR, il Comune aveva applicato alle tolleranze costruttive il regime economico previsto per una fattispecie diversa. Il problema, quindi, precedeva la quantificazione delle somme: riguardava il fondamento stesso della richiesta. Uno scostamento che non costituisce violazione edilizia non può essere trattato automaticamente come un abuso da sanare a pagamento.

La distinzione è particolarmente rilevante nelle pratiche che comprendono più interventi. Alcuni possono richiedere una sanatoria; altri possono rientrare nelle tolleranze oppure nell’edilizia libera. Il fatto che siano esaminati nello stesso procedimento non elimina queste differenze. Per chi redige la relazione tecnica, diventa essenziale rendere riconoscibili le singole fattispecie, collegando ciascuna opera alla disposizione applicabile.

Come si calcola la tolleranza costruttiva del 4%

Il calcolo deve partire dalle misure autorizzate e dalla superficie di riferimento individuata secondo l’articolo 34-bis. Non è sufficiente confrontare genericamente la consistenza attuale con quella dell’intero edificio. Nel caso in oggetto, il Comune sosteneva che fosse stata inclusa erroneamente anche la superficie della scala comune interna per ciascun piano. Escludendola, gli scostamenti avrebbero superato la soglia del 4%.

Il TAR ha censurato questa motivazione, richiamando il comma 1-ter dell’articolo 34-bis, che assume come riferimento la superficie assentita con il titolo edilizio che ha autorizzato l’intervento e disciplina il rilievo degli eventuali frazionamenti successivi. La sentenza richiama inoltre il Consiglio di Stato n. 6426/2025, secondo cui occorre rapportare la tolleranza alla porzione immobiliare cui l’intervento si riferisce, evitando applicazioni distorsive fondate sulla superficie indistinta dell’intero fabbricato.

La decisione non stabilisce che le scale comuni vadano sempre incluse. Il calcolo deve essere motivato sulla base dei titoli edilizi e delle caratteristiche della specifica pratica.

Una verifica tecnica leggibile dovrebbe indicare:

• il titolo abilitativo di riferimento;
• la superficie utile utilizzata per individuare la soglia;
• il parametro e la misura autorizzati;
• la misura rilevata;
• lo scostamento percentuale e la relativa qualificazione.

Il Comune può ritirare il permesso cambiando motivazione?

L’amministrazione può riesaminare i propri atti nei limiti previsti dalla legge, ma deve rispettare le garanzie procedimentali.ì Nella vicenda esaminata, il Comune aveva inizialmente motivato l’annullamento con il mancato pagamento dell’oblazione. Successivamente aveva aggiunto contestazioni diverse, relative alle superfici e alla voliera.

Per il TAR, il secondo atto non costituiva una semplice precisazione: aveva la funzione di una convalida, diretta a conservare gli effetti del precedente provvedimento modificandone le ragioni. I proprietari avrebbero quindi dovuto ricevere la comunicazione di avvio del procedimento e poter presentare osservazioni sulle nuove contestazioni prima della decisione. Il collegio ha riscontrato la violazione dell’articolo 7 della legge n. 241/1990. Un provvedimento già definitivo non può svolgere contemporaneamente la funzione di avviso iniziale.

La sentenza ha inoltre escluso che ulteriori argomentazioni introdotte nelle memorie difensive potessero supplire alla motivazione degli atti: le ragioni della decisione devono emergere dal procedimento amministrativo.

Voliera sul terrazzo, quando può essere edilizia libera

Il contenzioso riguardava anche una voliera di 22 m², alta internamente 2,3 metri, collocata sul lastrico solare. Il Comune la considerava una struttura permanente capace di generare un nuovo volume. Il TAR ha invece valorizzato la destinazione al ricovero di piccoli uccelli, le caratteristiche del manufatto e l’assenza di una funzione abitativa.

Nella motivazione viene richiamato il Glossario dell’edilizia libera, approvato con il D.M. 2 marzo 2018, con riferimento ai ricoveri per animali domestici e da cortile, alle voliere e alle strutture assimilate. Il glossario contiene l’elenco non esaustivo delle principali opere realizzabili in tale regime. Il collegio ha ricondotto all’edilizia libera la struttura oggetto del giudizio. Non ha però fissato una soglia generale di 22 m² valida per qualsiasi voliera: la qualificazione dipende dalle caratteristiche concrete e non dalla sola denominazione attribuita al manufatto.

Annullato anche l’ordine di demolizione

L’accoglimento del ricorso contro il ritiro del permesso ha determinato anche l’annullamento della successiva ordinanza di demolizione, viziata per illegittimità derivata. Il TAR ha inoltre ritenuto il provvedimento sproporzionato rispetto alla fattispecie, non ravvisando i presupposti per applicare l’articolo 31 del Testo unico dell’edilizia. Il Comune è stato condannato al pagamento di 4.000 euro di spese processuali, oltre agli accessori di legge e al contributo unificato.

Tolleranze costruttive e Salva Casa. Le verifiche prima di presentare la pratica

Per applicare correttamente le tolleranze costruttive del Salva Casa, il passaggio decisivo è ricostruire il rapporto tra titoli autorizzativi, stato dei luoghi ed epoca degli interventi. La relazione deve distinguere gli scostamenti ammessi dalle opere che richiedono una regolarizzazione, documentando il calcolo e la superficie utilizzata. Anche l’eventuale richiesta economica del Comune deve essere collegata alla procedura effettivamente applicabile.

La sentenza di Afragola mostra le conseguenze di un inquadramento errato: la confusione tra tolleranze e sanatoria ha compromesso il ritiro del permesso e il successivo ordine di demolizione.

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