Standard internazionali di valutazione: come determinare il valore reale di un immobile con regole condivise e dati di mercato affidabili

Il mercato immobiliare è un settore complesso, in continua evoluzione, in cui stabilire il valore reale di un immobile richiede competenze specifiche e l’applicazione di regole condivise e di standard a livello nazionale e internazionale per la valutazione immobiliare. Non si tratta di una semplice valutazione approssimativa, ma di un processo tecnico che tiene conto di metodologie codificate, standard ufficiali e dati aggiornati di mercato, con l’obiettivo di garantire trasparenza e affidabilità sia agli operatori del settore che ai privati cittadini coinvolti in compravendite, locazioni o investimenti.

Scopri come si determina il valore reale di un immobile attraverso standard internazionali e nazionali di valutazione, metodologie valutative aggiornate e dati di mercato affidabili.

Determinare il valore immobiliare non significa riferirsi a cifre arbitrarie, ma redigere una relazione tecnica che rifletta fedelmente il prezzo a cui un bene potrebbe essere scambiato in un mercato corretto. Diversi elementi influenzano questa stima: le caratteristiche dell’immobile, le condizioni del mercato, le regole di valutazione e gli standard internazionali adottati dal professionista per eseguire correttamente una valutazione immobiliare.

La perizia immobiliare può essere richiesta da soggetti diversi, ognuno con scopi peculiari:

• Tribunali, nelle controversie o in esecuzioni immobiliari;
• Banche, per valutare garanzie nei finanziamenti;
• Imprese, per quantificare il valore dei patrimoni immobiliari;
• Fondi immobiliari e società di leasing, in operazioni di investimento;
• Privati, nei casi di compravendita o locazione.

Tenere presente il contesto d’uso è fondamentale, perché lo scopo della stima orienta l’approccio metodologico e il livello di dettaglio richiesto.

Gli standard internazionali di valutazione

Uno “standard di stima” è un insieme strutturato di regole che disciplinano processi, modalità operative e criteri di scelta del valutatore. Tra i più accreditati a livello globale troviamo:

• International Valuation Standards (IVS)
• European Valuation Standards (EVS)
• Il Red Book del RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors)
• USPAP (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice)

Gli International Valuation Standards (IVS) stabiliscono principi condivisi per chi effettua valutazioni: comportamenti etici, approcci valutativi, relazioni finali, criteri per ogni tipo di asset. Dal 31 gennaio 2025 è disponibile una versione aggiornata che introduce sezioni dedicate a Data & Inputs, Documentazione e strumenti di modellazione valutativa.

Gli European Valuation Standards (EVS) rappresentano linee guida sviluppate da TEGoVA, concentrate in particolar modo sul settore immobiliare.

Il Red Book del RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) incorpora invece gli IVS e fornisce regolamenti aggiuntivi per i valutatori aderenti.

L’USPAP, invece, è largamente utilizzato negli Stati Uniti per garantire trasparenza e imparzialità nelle valutazioni professionali.

Standard e normative nazionali in Italia

Anche nel nostro Paese sono stati introdotti riferimenti ufficiali per armonizzare le valutazioni:

• Norma UNI 10839-1:1999: definisce concetti base e terminologia della valutazione estimativa.
• UNI 10839-2:1999, complementare al precedente, classifica le principali tecniche valutative.
• Norma UNI 11612:2015, specifica la stima del valore di mercato degli immobili.
• Codice delle Valutazioni Immobiliari (Italian Property Valuation Standard): ultimo aggiornamento 2025, integra gli IVS, EVS e le normative internazionali con le peculiarità italiane.
• Linee guida ABI per le valutazioni immobiliari a garanzia nelle esposizioni creditizie: assicurano trasparenza nei settori bancari, in conformità con le normative di vigilanza.
• Manuale Operativo delle Stime Immobiliari (MOSI) dell’Agenzia del Territorio, con lo scopo di uniformare procedure tecniche e facilitare il confronto con gli standard internazionali.

In Italia, inoltre, la direttiva europea 2014/17, recepita nel nostro ordinamento, ha introdotto l’obbligo per i finanziatori di adottare “standard affidabili” per le valutazioni immobiliari, garantendo che chi effettua la stima sia competente e indipendente.

Procedura tipica di una stima immobiliare

Un riferimento chiave per le valutazioni nazionali è l’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) gestito dall’Agenzia delle Entrate, che raccoglie e pubblica le quotazioni immobiliari per zona, destinazione d’uso e periodo semestrale.

Ogni ufficio provinciale può dotarsi di un Comitato consultivo OMI che valuta l’andamento locale.

Per ottenere una stima online, si inseriscono dati quali municipio, zona, superficie, destinazione e piano. Aggiungendo informazioni qualitative (anno di costruzione, stato conservativo) si può ottenere un intervallo di valori di compravendita e locazione, spesso in formato PDF.

Più dati si forniscono, più la stima si avvicina alla reale valutazione di mercato.

Metodi di valutazione immobiliare

Sul fronte metodologico, gli approcci più comuni adottati da un valutatore professionista includono:

• Metodo comparativo (Market Comparison Approach): si basa sul confronto con immobili similari recentemente venduti.
• Metodo reddituale (Income Approach): stima il valore attuale dei flussi futuri di reddito, utilizzando tecniche come capitalizzazione diretta o cash flow scontato.
• Metodo del costo (Cost Approach): si valuta il costo di ricostruzione dedotto dagli ammortamenti, soprattutto utile per immobili speciali.

La scelta del metodo — o la combinazione ponderata di essi — dipende dalle caratteristiche dell’immobile, dalla disponibilità di dati e dallo scopo della valutazione.

Sei un architetto? La tua professione richiede un aggiornamento continuo?

Unione Professionisti ti dà la possibilità di progettare e completare il tuo percorso di studi, proponendoti tutti i suoi corsi, sviluppati in modalità FAD asincrona, accreditati presso il CNAPPC.