Salva Casa, il TAR Liguria annulla lo stop al monolocale da 25 metri quadri: il cambio d’uso può essere ammesso

Una superficie inferiore ai 28 metri quadrati non basta, da sola, a impedire la trasformazione di un locale commerciale in un’abitazione. E neppure la collocazione dell’immobile in un’area soggetta a rischio di inondazione può determinare automaticamente lo stop al cambio di destinazione d’uso, se l’intervento non produce un effettivo aumento del carico insediativo. Questo è quanto emerge dalla sentenza numero 1066/2026 del TAR Liguria, pubblicata il 14 settembre 2026, con la quale i giudici amministrativi hanno accolto il ricorso presentato contro un provvedimento comunale che aveva bloccato una SCIA edilizia per la trasformazione di un piccolo locale commerciale in un appartamento.

Una sentenza del TAR Liguria chiarisce quando il Salva Casa consente di trasformare piccoli locali commerciali in abitazioni, anche sotto i 28 metri quadrati previsti.

Al centro della controversia c’è un immobile costruito nel 1970, situato al piano rialzato di un edificio e utilizzato come locale commerciale. La proprietaria aveva presentato una segnalazione certificata di inizio attività per ristrutturarlo e ricavarne un monolocale con angolo cottura, modificando così la destinazione da commerciale a residenziale.

Il Comune aveva però vietato l’intervento sulla base di due motivazioni.

• La prima riguardava le dimensioni dell’alloggio, inferiori ai 28 metri quadrati indicati dal D.M. Sanità 5 luglio 1975 per un monolocale destinato a una persona.
• La seconda era legata alla posizione dell’edificio, collocato in una zona classificata come fascia di inondabilità A, dove il piano di bacino prevede limiti per gli interventi capaci di aumentare il carico insediativo.

Il TAR ha ritenuto che entrambe le motivazioni, così come formulate dall’amministrazione, non fossero sufficienti a impedire l’intervento.

Salva Casa e monolocali, cosa cambia rispetto ai 28 metri quadrati

Uno dei punti centrali della pronuncia riguarda le modifiche introdotte dal Decreto Salva Casa, il D.L. 69/2024, poi convertito nella legge 105/2024.

La riforma ha modificato il D.P.R. 380/2001, intervenendo anche sulle condizioni necessarie per ottenere l’agibilità degli immobili e introducendo alcune deroghe ai precedenti standard dimensionali.

Il tradizionale parametro previsto dal decreto del 1975 stabilisce che un alloggio monostanza debba avere una superficie minima di 28 metri quadrati per una persona e 38 metri quadrati per due persone.

La nuova disciplina consente invece, in presenza di condizioni specifiche e attraverso l’asseverazione di un tecnico abilitato, di scendere fino a 20 metri quadrati per una persona e a 28 metri quadrati per due persone.

Anche il requisito relativo all’altezza interna può essere derogato: rispetto ai tradizionali 2,70 metri, la soglia può arrivare fino a 2,40 metri.

Non si tratta però di un’autorizzazione generalizzata alla realizzazione di appartamenti di dimensioni ridotte. Le deroghe devono essere accompagnate dal rispetto di precise condizioni progettuali, igienico-sanitarie e di accessibilità.

Le deroghe non sono automatiche

La sentenza ribadisce un principio importante: il Salva Casa introduce maggiore flessibilità, ma non elimina i requisiti necessari per garantire la qualità e la sicurezza dell’abitazione.

Per utilizzare i nuovi parametri dimensionali, il progettista deve attestare la presenza delle condizioni previste dall’articolo 24 del Testo unico dell’edilizia.

Tra queste assume particolare rilievo il requisito dell’adattabilità dell’immobile, previsto dalla normativa sull’eliminazione delle barriere architettoniche.

Inoltre devono essere garantite condizioni igienico-sanitarie adeguate, eventualmente attraverso interventi capaci di migliorare la ventilazione naturale, la superficie finestrata e più in generale il benessere degli ambienti interni.

L’obiettivo della nuova normativa non è quindi abbassare indiscriminatamente gli standard abitativi, ma consentire un utilizzo più flessibile del patrimonio immobiliare esistente quando le caratteristiche dell’immobile permettono comunque di assicurare condizioni adeguate di vivibilità.

Il Salva Casa può applicarsi anche ai locali prima non residenziali

Uno degli aspetti più rilevanti della decisione riguarda proprio il cambio di destinazione d’uso.

Il Comune aveva sostenuto una lettura restrittiva delle nuove disposizioni, ritenendo che le deroghe potessero riguardare soprattutto porzioni di immobili storici o spazi che in passato fossero già stati utilizzati come abitazioni.

Il TAR Liguria non ha condiviso questa interpretazione.

Secondo i giudici, la disciplina introdotta dal Salva Casa può trovare applicazione anche quando un locale precedentemente destinato a una funzione non residenziale viene trasformato in un’abitazione.

Nella sentenza viene evidenziato che il testo della normativa non contiene una limitazione tale da escludere automaticamente i locali commerciali.

Il riferimento espresso all’alloggio monostanza contenuto nella nuova disciplina rafforza, secondo il Tribunale, proprio la possibilità di applicare le deroghe a interventi di questo tipo.

Il recupero degli immobili esistenti tra gli obiettivi della norma

Il TAR richiama anche la finalità più generale della riforma.

Il legislatore ha infatti inteso favorire il recupero e la riqualificazione del patrimonio edilizio esistente, incentivando il riuso di locali già costruiti anziché favorire esclusivamente nuove edificazioni.

Il principio si lega direttamente anche alla necessità di contenere il consumo di suolo.

In molti contesti urbani esistono infatti negozi, uffici, magazzini e piccoli immobili che hanno perso la funzione originaria e che potrebbero essere riconvertiti, quando sussistono le condizioni urbanistiche e sanitarie necessarie.

Il Salva Casa prova quindi ad ampliare le possibilità di recupero di questi immobili, mantenendo però l’obbligo di garantire condizioni adeguate per chi dovrà abitarli.

Il monolocale oggetto del ricorso misura 25,30 metri quadrati

Nel caso affrontato dal TAR, il dato dimensionale assume un peso particolare.

L’appartamento progettato ha una superficie di 25,30 metri quadrati.

Si tratta quindi di una misura inferiore ai 28 metri quadrati previsti dalla disciplina tradizionale, ma superiore ai 20 metri quadrati che possono essere ammessi, alle condizioni previste dalla normativa, per un monolocale destinato a una sola persona.

Il progetto prevedeva inoltre diversi interventi destinati a migliorare le condizioni dell’immobile.

Dagli atti richiamati nella sentenza emerge infatti che il monolocale rispettava la disciplina sull’eliminazione delle barriere architettoniche e prevedeva un miglioramento dell’aerazione naturale, grazie alla modifica dei serramenti e all’aumento della superficie finestrata apribile.

L’obiettivo era garantire un ricambio d’aria adeguato nonostante le dimensioni contenute dell’alloggio.

Il Comune non può aggiungere nuove motivazioni durante il processo

La decisione affronta anche una questione di natura amministrativa particolarmente significativa.

Nel corso del giudizio il Comune aveva sostenuto che il progetto non avrebbe soddisfatto una delle condizioni richieste dalla nuova disciplina.

Il TAR ha però ricordato che una pubblica amministrazione non può integrare a posteriori le ragioni di un provvedimento impugnato aggiungendo, durante il processo, motivazioni che non erano presenti nell’atto originario.

La motivazione costituisce infatti una parte essenziale del provvedimento amministrativo.

Il cittadino deve poter conoscere fin dall’inizio le ragioni che hanno determinato una decisione sfavorevole, così da poter esercitare pienamente il proprio diritto di difesa.

Cambio di destinazione d’uso e rischio di inondazione

La seconda parte della controversia riguarda invece il rischio idraulico.

L’edificio è collocato in una zona classificata come fascia di inondabilità A dal piano di bacino.

In queste aree gli interventi di ristrutturazione possono essere consentiti a determinate condizioni, ma il cambio di destinazione non deve determinare un aumento del carico insediativo, nemmeno temporaneo.

Il nodo della questione diventa quindi capire se trasformare un locale commerciale in un appartamento comporti necessariamente una maggiore presenza di persone.

Secondo il TAR, non è possibile stabilirlo in maniera automatica.

La valutazione deve essere effettuata considerando le caratteristiche concrete dell’immobile e confrontando la nuova funzione con quella precedente.

Un negozio può avere un carico insediativo superiore a un piccolo appartamento

È proprio questo uno dei passaggi più interessanti della pronuncia.

Il Tribunale osserva che un locale commerciale comporta normalmente la presenza di almeno un lavoratore e genera, nel corso della giornata, il passaggio di clienti, fornitori e mezzi.

Un monolocale di appena 25,30 metri quadrati, invece, è destinato ad accogliere una sola persona.

Pur considerando che un’abitazione viene utilizzata anche durante le ore notturne, per i giudici non esistono elementi sufficienti per sostenere che la trasformazione provochi un aumento complessivo della presenza di persone.

Anzi, nel caso specifico il passaggio dall’attività commerciale alla destinazione residenziale potrebbe perfino determinare una diminuzione della presenza antropica nell’arco delle 24 ore.

La sentenza richiama anche il criterio secondo il quale l’aumento del carico insediativo può assumere rilevanza quando l’incremento del numero di abitanti, addetti o utenti supera indicativamente il 20%, determinando una maggiore necessità di standard urbanistici.

Per valutare il cambio d’uso conta lo stato legittimo dell’immobile

Un altro passaggio della sentenza riguarda il punto di partenza da utilizzare per effettuare questo confronto.

Originariamente, nel progetto edilizio del 1970, il locale risultava destinato a magazzino.

Successivamente, però, la funzione commerciale era stata regolarizzata attraverso una concessione edilizia in sanatoria del 1995.

Di conseguenza, per valutare l’effetto prodotto dal nuovo cambio di destinazione non occorre confrontare l’appartamento con il vecchio magazzino, ma con il locale commerciale legittimamente esistente.

Partendo da questo dato, il TAR conclude che la trasformazione in un piccolo appartamento non determina necessariamente un aggravamento del carico insediativo e quindi neppure un incremento del rischio collegato alla presenza dell’edificio nell’area soggetta a inondazione.

Cambio d’uso commerciale-residenziale, nessun automatismo

La pronuncia introduce quindi un elemento importante anche sul piano urbanistico.

Il passaggio da commerciale a residenziale non può essere considerato automaticamente peggiorativo sotto il profilo del carico insediativo.

Serve invece una valutazione concreta.

Bisogna considerare quante persone possono utilizzare l’immobile nella configurazione precedente, quante potranno occuparlo dopo la trasformazione, quali flussi genera ciascuna destinazione e quale impatto effettivo viene prodotto sul territorio.

Nel caso esaminato, il TAR ha ritenuto ragionevole concludere che un monolocale destinato a una sola persona non generi un impatto superiore rispetto a un esercizio commerciale frequentato quotidianamente da lavoratori, clienti e fornitori.

La sentenza non rende automaticamente abitabili tutti i locali sotto i 28 metri quadrati

La decisione deve comunque essere letta con attenzione.

Non significa che qualsiasi locale commerciale di piccole dimensioni possa automaticamente essere trasformato in una casa.

Ogni intervento deve rispettare le previsioni degli strumenti urbanistici comunali, le normative regionali, eventuali vincoli paesaggistici o ambientali, le disposizioni sulla sicurezza e le condizioni stabilite dal D.P.R. 380/2001.

Anche la possibilità di ottenere l’agibilità di un alloggio di dimensioni inferiori ai tradizionali 28 metri quadrati è subordinata alla verifica puntuale dei requisiti richiesti dalla normativa.

Il progettista deve assumersi la responsabilità dell’asseverazione e dimostrare che, nonostante le dimensioni ridotte, l’appartamento garantisca condizioni adeguate di salubrità, ventilazione, accessibilità e sicurezza.

Il TAR annulla il provvedimento del Comune

Al termine dell’esame, il TAR Liguria ha quindi accolto il ricorso della proprietaria.

Il provvedimento comunale che aveva impedito la realizzazione dell’intervento è stato annullato.

Il Tribunale ha disposto la compensazione delle spese processuali tra le parti, mentre il Comune dovrà rimborsare alla ricorrente vittoriosa l’importo versato a titolo di contributo unificato.

La sentenza si inserisce così nel processo di interpretazione delle novità introdotte dal Decreto Salva Casa, una disciplina relativamente recente sulla quale la giurisprudenza amministrativa sta progressivamente costruendo orientamenti applicativi.

Salva Casa, cosa cambia per proprietari e progettisti

Il principio che emerge dalla pronuncia è significativo soprattutto per chi possiede piccoli locali commerciali, uffici o altri immobili oggi difficilmente utilizzabili con la destinazione originaria.

I vecchi limiti dimensionali non possono essere applicati senza considerare le deroghe introdotte dalla normativa più recente.

In presenza dei requisiti previsti dalla legge, anche un’abitazione inferiore ai 28 metri quadrati può rientrare nella disciplina dell’agibilità.

La possibilità può riguardare anche immobili che non abbiano avuto precedentemente una funzione abitativa.

Allo stesso tempo, però, il Salva Casa non elimina la necessità di effettuare verifiche tecniche, urbanistiche e igienico-sanitarie.

È proprio questo il punto di equilibrio della nuova disciplina: favorire il riuso del patrimonio immobiliare esistente senza rinunciare ai requisiti fondamentali che rendono uno spazio realmente abitabile.

La sentenza ligure rafforza questa impostazione.

Un immobile di 25,30 metri quadrati, anche se precedentemente utilizzato come negozio, non può essere escluso dalla possibilità di diventare un’abitazione soltanto perché non raggiunge i 28 metri quadrati previsti dalla normativa del 1975.

Occorre analizzare il progetto, la ventilazione, l’adattabilità degli spazi, gli eventuali vincoli e l’impatto urbanistico.

Ma quando queste condizioni risultano rispettate, il solo dato della superficie non rappresenta più necessariamente un ostacolo insuperabile alla trasformazione.

Per proprietari, tecnici e amministrazioni si apre così una fase nella quale il recupero edilizio, il cambio di destinazione d’uso e la riconversione dei piccoli immobili dovranno essere valutati sempre più sulla base delle caratteristiche concrete dell’intervento, e non soltanto attraverso l’applicazione meccanica dei vecchi parametri dimensionali.

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